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Investir dans l’immobilier à Jérusalem : à la découverte de… Talbiyeh

June 13 2024, 10:59am

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Posted by Pierre Lurçat

Investir dans l’immobilier à Jérusalem : à la découverte de… Talbiyeh

L’investisseur avisé ne se contente pas de savoir si son investissement sera rentable. Il cherche aussi à investir dans ce qu’il aime, qu’il s’agisse d’art ou d’immobilier. Forts de ce constat, nous allons explorer ensemble les différents quartiers de Jérusalem, capitale d’Israël et du peuple Juif et ville unique au monde, tant par sa richesse spirituelle que par sa diversité humaine, architecturale et culturelle.

Après Rehavia et Nahalaot, partons à la découverte du quartier de Talbiyeh. Situé entre la Moshava Germanit (German Colony) au Sud, Rehavia et Kyriat Shmuel au Nord et la rue Keren Hayesod à l’Est, Talbiyeh est un des quartiers les plus luxueux et recherchés de Jérusalem. Il abrite plusieurs institutions nationales et culturelles, telles que la résidence du Président de l’Etat (rue Jabotinsky), l’académie des sciences, ou encore le Théâtre de Jérusalem, au style architectural bien particulier.

Le charme spécifique de Talbiyeh est dû aux vieilles maisons “arabes”, construites dans la période mandataire par de riches commerçants arabes chrétiens venant des villes et villages avoisinants. Beaucoup de terres appartiennent encore à l’église grecque orthodoxe, ce qui entraîne des spécificités juridiques que nous aborderons dans un article spécial. Après 1948, le nom du quartier a été officiellement changé pour celui de “Komemiyut” (“Indépendance”), mais le nom original est demeuré le plus usité.

La Talbiyeh moderne attire une population diversifiée. C’est un quartier très recherché. Du point de vue de l’investisseur, c’est une valeur sûre, qui promet aux acheteurs pouvant y accéder de voire fructifier leur placement. Quant aux acheteurs qui voudraient s’y installer, ils seront séduits par sa tranquillité, son cadre magnifique et sa proximité avec le cœur culturel et administratif de Jérusalem

P. Lurçat - 050-2865143

pierre.c21jer@gmail.com

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5 rehov Marcus, Talbieh, Jérusalem

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Investir dans l’immobilier à Jérusalem : à la découverte de… Nahalaot

February 28 2024, 15:58pm

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Posted by Pierre Lurçat

Vue aérienne de Nahalaot

Investir dans l’immobilier à Jérusalem : à la découverte de… Nahalaot

L’investisseur avisé ne se contente pas de savoir si son investissement sera rentable. Il cherche aussi à investir dans ce qu’il aime, qu’il s’agisse d’art ou d’immobilier. Forts de ce constat, nous allons explorer ensemble les différents quartiers de Jérusalem, capitale d’Israël et du peuple Juif et ville unique au monde, tant par sa richesse spirituelle que par sa diversité humaine, architecturale et culturelle.

Après avoir exploré Rehavia, partons à la découverte du quartier pittoresque de Nahalaot. Situé entre le centre-ville, le shouk de Mahané Yehouda, Shaaré Hessed et le Gan Sacker, Nahalaot est un quartier animé, à la population bigarrée. On y rencontre à la fois des jeunes couples, des étudiants en art de l'école Betsalel voisine et des habitants âgés. La “mixité sociale” n’est pas un slogan politique à Jérusalem, mais une réalité bien concrète !

Certaines rues de Nahalaot font penser à Tel-Aviv, par leur population jeune et par l’atmosphère festive et détendue. Mais les nombreuses synagogues, pour la plupart anciennes, rappellent que nous sommes bien à Jérusalem. Nahalaot a été construit à partir de la fin du 19e siècle, au départ par des habitants de la Vieille Ville de Jérusalem, dans le cadre du processus de la “sortie des murailles” (Yetsia min ha-homot). Son nom dérive de la structure typique du quartier, édifié en plusieurs étapes autour de “sous-quartiers” constitués de plusieurs bâtiments construits autour de cours intérieures. Parmi les “sous-quartiers”, citons Mishkenot Israël ou Mazkeret Moshé (nommé en l’honneur de Sir Moses Montefiore).

Du point de vue de l’investisseur, Nahalaot est une valeur montante, car les prix au mètre carré ne cessent de grimper, atteignant aujourd’hui jusqu’à 60 000 NIS / m2. Idéalement situé à l’entrée de la ville, proche de la station de train et du nouveau quartier d’affaires en construction Ajoutons que le quartier conserve sa structure originelle et n’est pas défiguré par des tours et immeubles en hauteur. Acheter à Nahalaot est certainement un bon investissement.

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A VENDRE POUR INVESTISSEMENT

Dans le quartier pittoresque de Nachlaot, à proximité du centre-ville et du Gan Sacher.

Appartement de 3,5 pièces avec 84 mètres carrés de surface habitable plus deux balcons.

Actuellement divisé en deux unités qui sont louées. Quatre orientations.

Situé au premier étage sans ascenseur dans un bel immeuble en pierre.

Possibilité d’acheter l’appartement au-dessus, duplex situé aux étages 2 et 3.

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TERRAIN A CONSTRUIRE
Au cœur de Nahalaot, dans une petite rue pittoresque à deux pas du marché de Mahané Yehouda, terrain de 170 m2 actuellement occupé par 2 anciennes maisons. Permis de construire pour un immeuble de 515 m2 sur 5 étages. Prix disponible sur demande

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MAISON PRIVEE AU COEUR DE NAHALAOT

Dans une petite ruelle à proximité de la rue Betsalel, une maison privée sur 3 étages + Mamad au sous-sol. 7 pièces, très clair, construction de haut niveau. Prix demandé : 8 900 000 NIS.

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Investir dans l’immobilier à Jérusalem : à la découverte de… Rehavia

February 5 2024, 10:03am

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Posted by Pierre Lurçat

Immeuble typique de Rehavia

L’investisseur avisé ne se contente pas de savoir si son investissement sera rentable. Il cherche aussi à investir dans ce qu’il aime, qu’il s’agisse d’art ou d’immobilier. Forts de ce constat, nous allons explorer ensemble les différents quartiers de Jérusalem, capitale d’Israël et du peuple Juif et ville unique au monde, tant par sa richesse spirituelle que par sa diversité humaine, architecturale et culturelle.

A tout seigneur, tout honneur ; nous commencerons cette visite par le quartier de Rehavia, un des quartiers d’habitation modernes qui se sont développés à l’époque du “Nouveau Yishouv”, pendant les années 1920-1930. C’est en effet il y a tout juste un siècle que Rehavia a acquis ses lettres de noblesse, en devenant le quartier où s’installèrent les professeurs de l’université hébraïque et de nombreux dirigeants du mouvement sioniste. On peut encore y voir aujourd’hui la maison Ussishkin, l’institut Yad Ben-Zvi ou le Gymnasia (lycée), parmi de très nombreux autres bâtiments historiques.

Pour l’acheteur qui veut investir à Jérusalem, Rehavia reste jusqu’à aujourd’hui une valeur sûre, d’autant que le quartier est en pleine modernisation. Les vieux immeubles au charme un peu désuet sont rénovés, parfois remplacés par des bâtiments modernes et rutilants. Les prix à Rehavia demeurent légèrement moins élevés que dans les quartiers avoisinants de Talbieh au sud-est et de Shaaré Hessed au nord. A noter : le caractère du quartier évolue avec l’arrivée d’une population plus religieuse, notamment anglophone (et aussi francophone).

Du point de vue de l’investisseur, cela a deux conséquences notables. La première est la multiplication des projets de rénovation urbaine (Tama 38 notamment) et l’embellissement des immeubles. La seconde est la poussée vers le haut sur les prix, qui n’est évidemment pas propre à ce quartier. Conclusion : acheter à Rehavia est un bon investissement, sans risque et qui peut s’avérer très rentable. C’est aussi, last but not least, un quartier où il fait bon vivre !

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A quoi s’attendre sur le marché de l’immobilier en Israël? par Pierre Lurçat, Century21 Jérusalem

November 29 2023, 16:09pm

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Posted by Pierre Lurçat

A quoi s’attendre sur le marché de l’immobilier en Israël? par Pierre Lurçat, Century21 Jérusalem

Ecouter sur YouTube ici : A quoi faut-il s'attendre sur le marché israélien de l'immobilier dans les prochains mois? - YouTube

Alors que le marché de l’immobilier en Israël a connu une baisse très marquée des transactions depuis le début de la guerre, de nombreux observateurs tablent sur une vague de débuts de construction et de transactions au cours des prochains mois. Les professionnels misent sur la vague d’alyah sans précédent annoncée par l’Agence juive, qui fait état de prévisions très optimistes pour les chiffres de l’alyah au lendemain de la guerre.

1. La baisse des transactions consécutive à la guerre

Le marché israélien de l’immobilier résidentiel a connu une baisse significative des ventes depuis le déclenchement du conflit le 7 octobre, principalement attribuée à l’affaiblissement de la demande dans les villes à portée des missiles de Gaza. Les données publiées par le Bureau israélien des statistiques et analysées par le journal économique Globus ont révélé des revers notables dans diverses villes.

Ashkelon, en particulier, a connu une baisse stupéfiante de 78 % des ventes immobilières résidentielles, n’enregistrant que 53 transactions – la baisse la plus importante parmi les villes israéliennes. Tel Aviv suit de près en tant que deuxième ville avec la plus forte baisse, avec un taux de 65,6% et 53 propriétés résidentielles vendues. Tel Aviv est aux prises avec une baisse prolongée des ventes de logements depuis plus d’un an, influencée par des facteurs tels que la crise de la haute technologie et les taux d’intérêt élevés, empêchant les acheteurs potentiels de faire face à la flambée des prix de l’immobilier.

Jérusalem, bien qu’elle soit moins touchée qu’Ashkelon et Tel Aviv, a connu une baisse significative des ventes, avec 174 biens vendus, soit une baisse de 47 % par rapport à la moyenne mensuelle.

2. Les anticipations d’une alyah sans précédent

On assiste déjà aux premiers signes d’une vague d’immigration en Israël à la suite d’une vague d’incidents antisémites graves que connaissent les Juifs de la diaspora. Alors que l’Agence juive et le ministère de l’Alyah et de l’Intégration estiment que dans quelques mois l’ampleur de cette vague sera plus claire, les sociétés immobilières s’organisent déjà par le biais de sites web et de conférences virtuelles et organiseront bientôt des conférences à l’étranger.

« Il est certainement possible de parler d’une vague d’immigration en préparation », déclare Shai Felber, directeur adjoint de l’Unité de l’immigration et de l’intégration à l’Agence juive. « Nous constatons une tendance qui a commencé une semaine après le début des combats, par rapport aux données d’octobre de l’année dernière, et nous constatons que dans les pays occidentaux comme les États-Unis, le Royaume-Uni, le Canada et d’autres, il y a une tendance à ouvrir des dossiers d’immigration, ce qui est la première étape de l’immigration”.

Ceux qui ont déjà commencé à agir en se basant sur l’hypothèse qu’un afflux de milliers d’immigrants et plus frappera le pays immédiatement après la guerre, sont les sociétés immobilières qui pensent que peut-être le salut viendra de l’étranger à une industrie qui est actuellement au milieu de sa pire crise depuis des décennies.

Conclusion: n’attendez pas la fin de la guerre pour réaliser vos projets d’achat de bien et d’investissement immobilier en Israël! N’hésitez pas à me contacter pour me demander un conseil, ou pour me confier votre projet d’achat/ de vente à Jérusalem!

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Quelques différences fondamentales entre l’immobilier en Israël et en France, Pierre Lurçat

November 21 2023, 09:14am

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Posted by Pierre Lurçat

Ce que tout le monde devrait savoir avant d'acheter un bien en Israël (I)

Quelques différences fondamentales entre l’immobilier en Israël et en France

La nouvelle vague d’antisémitisme en France et la difficulté croissante d’assumer son judaïsme en dehors d’Israël incitent de nombreux Juifs à se poser la question de l’alyah. Dans ce contexte, les projets d’achat d’un bien immobilier en Israël sont de plus en plus actuels, d’autant que les prévisions d’une vague d’alyah sans précédent au lendemain de la guerre vont exercer une pression à la hausse sur les prix de l’immobilier.

Dans l’article qui suis, je donne des conseils de base à tous ceux qui envisagent de réaliser leur premier achat immobilier en Israël. Je précise que j’ai exercé le métier d’avocat en Israël et enseigné le droit immobilier pendant une quinzaine d’années, avant de devenir moi-même agent au sein du réseau international Century 21 à Jérusalem.

La première chose à savoir, pour un acheteur venant de France, est que les terres constructibles appartiennent en Israël à l’Etat dans près de 90 pour cent des cas. Cela signifie que l’acheteur n’acquiert pas la propriété de la terre – qui est légalement incessible – mais seulement un droit de bail de longue durée. Concrètement, cela ne change pas fondamentalement les droits du propriétaire, qui possède son appartement, en a la jouissance exclusive et peut le céder à son gré.

La deuxième différence est sans doute plus essentielle encore pour l’acheteur venu de France. Elle tient à la manière dont sont mesurées les superficies. En Israël, point de Loi Carrez ! Les choses sont donc bien moins… carrées qu’en France ! En effet, pour chaque appartement, on compte pas moins de deux, voire trois superficies officielles différentes, selon qu’on consulte l’extrait du cadastre (Tabou), l’attestation des impôts locaux (Arnona) ou encore le contrat de bail signé avec le promoteur…

Comment savoir, dans ces circonstances, quelle est la superficie réelle de votre appartement avant de l’acheter ? La première règle est de ne pas vous fier aux chiffres publiés sur les annonces immobilières. Même si le vendeur est de bonne foi, il peut publier un chiffre officiel qui s’avère inexact. Le deuxième conseil est de procéder à votre propre mesure, au moyen d’un appareil spécialisé ou d’un simple mètre déroulant. Enfin, sachez que les prix au mètre carré ne sont pas toujours significatifs en Israël (du fait précisément de l’imprécision qui entoure les superficies) et que le prix dépend tout autant d’autres facteurs (nombre de pièces, environnement, état de l’immeuble, etc.)

Dans un prochain article, nous verrons plus en détail où sont inscrits les biens immobiliers et comment trouver les informations essentielles sur le sujet. N’hésitez pas à me contacter pour me demander un conseil, ou pour me confier votre projet d’achat/ de vente à Jérusalem !

Pierre Lurçat

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