Ce que tout le monde devrait savoir avant d'acheter un bien en Israël (I)
Quelques différences fondamentales entre l’immobilier en Israël et en France
La nouvelle vague d’antisémitisme en France et la difficulté croissante d’assumer son judaïsme en dehors d’Israël incitent de nombreux Juifs à se poser la question de l’alyah. Dans ce contexte, les projets d’achat d’un bien immobilier en Israël sont de plus en plus actuels, d’autant que les prévisions d’une vague d’alyah sans précédent au lendemain de la guerre vont exercer une pression à la hausse sur les prix de l’immobilier.
Dans l’article qui suis, je donne des conseils de base à tous ceux qui envisagent de réaliser leur premier achat immobilier en Israël. Je précise que j’ai exercé le métier d’avocat en Israël et enseigné le droit immobilier pendant une quinzaine d’années, avant de devenir moi-même agent au sein du réseau international Century 21 à Jérusalem.
La première chose à savoir, pour un acheteur venant de France, est que les terres constructibles appartiennent en Israël à l’Etat dans près de 90 pour cent des cas. Cela signifie que l’acheteur n’acquiert pas la propriété de la terre – qui est légalement incessible – mais seulement un droit de bail de longue durée. Concrètement, cela ne change pas fondamentalement les droits du propriétaire, qui possède son appartement, en a la jouissance exclusive et peut le céder à son gré.
La deuxième différence est sans doute plus essentielle encore pour l’acheteur venu de France. Elle tient à la manière dont sont mesurées les superficies. En Israël, point de Loi Carrez ! Les choses sont donc bien moins… carrées qu’en France ! En effet, pour chaque appartement, on compte pas moins de deux, voire trois superficies officielles différentes, selon qu’on consulte l’extrait du cadastre (Tabou), l’attestation des impôts locaux (Arnona) ou encore le contrat de bail signé avec le promoteur…
Comment savoir, dans ces circonstances, quelle est la superficie réelle de votre appartement avant de l’acheter ? La première règle est de ne pas vous fier aux chiffres publiés sur les annonces immobilières. Même si le vendeur est de bonne foi, il peut publier un chiffre officiel qui s’avère inexact. Le deuxième conseil est de procéder à votre propre mesure, au moyen d’un appareil spécialisé ou d’un simple mètre déroulant. Enfin, sachez que les prix au mètre carré ne sont pas toujours significatifs en Israël (du fait précisément de l’imprécision qui entoure les superficies) et que le prix dépend tout autant d’autres facteurs (nombre de pièces, environnement, état de l’immeuble, etc.)
Dans un prochain article, nous verrons plus en détail où sont inscrits les biens immobiliers et comment trouver les informations essentielles sur le sujet. N’hésitez pas à me contacter pour me demander un conseil, ou pour me confier votre projet d’achat/ de vente à Jérusalem !
Pierre Lurçat
Century21
5 rehov Marcus, Talbieh, Jérusalem
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