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Le prix des appartements à Jérusalem augmente à contre-courant de la tendance nationale
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L'afflux de résidents étrangers dans les quartiers centraux de Jérusalem fait grimper les prix dans toute la ville. "Globes" enquête.
« Un Juif français, résident étranger, a acheté une maison à Givat Hamivtar il y a deux ans pour 2 millions de NIS au-dessus du prix du marché. Lorsque je lui ai demandé pourquoi il avait payé un prix aussi élevé, il a expliqué que dans un an ou deux, les prix atteindraient de toute façon ce niveau, et qu'en offrant un prix aussi élevé, il se libérait essentiellement de la concurrence. Avec le recul, il avait raison, et les prix ont rapidement atteint ce niveau. La raison ? L'arrivée de résidents étrangers à Givat Hamivtar a fait exploser les prix. Et c'est ainsi dans de nombreux autres quartiers de Jérusalem aujourd'hui », déclare Kobi Bier, expert en évaluation immobilière, spécialisé dans le marché immobilier de Jérusalem.
Bier considère les achats par des résidents étrangers comme une explication de la raison pour laquelle les prix dans la capitale continuent d'augmenter, alors qu'ils baissent presque partout ailleurs dans le pays, ou du moins ne montent pas. Il dit : « Je ne vois pas d'autre explication à cela. Les résidents étrangers achètent de plus en plus de propriétés en Israël depuis le Covid. La guerre et l'antisémitisme dans le monde ont renforcé ce phénomène, et les populations religieuses cherchent naturellement Jérusalem, et si c’est à Jérusalem - princpalement dans les anciens quartiers : Rehavia, Talbiya, Baka, Katamon. Et en effet, nous constatons une augmentation des prix principalement dans ces quartiers, et cela fait grimper le marché. Ils ont probablement suffisamment de poids pour provoquer une augmentation générale des prix dans la ville. »
Les chiffres le reflètent bien. Le principal économiste du ministère des Finances rapporte que, au cours des quatre derniers mois, environ la moitié de tous les achats effectués par des résidents étrangers en Israël se situaient à Jérusalem et dans ses environs. Le taux le plus élevé a été enregistré en septembre - 54 %. De plus, le total des achats effectués par des résidents étrangers à Jérusalem au premier trimestre 2025 représentait environ 10 % de tous les achats à Jérusalem, tandis qu’à l’échelle nationale, ce taux n’était que de 2 %.
Les données du Bureau central des statistiques montrent que le district de Jérusalem est le seul district en Israël dans lequel une augmentation continue des prix a été enregistrée au cours des cinq derniers mois, avec une hausse cumulative de 3,6 %. Depuis novembre 2024, il n’y a eu qu’un seul mois où une baisse des prix a été observée – mai 2025 avec une chute de 0,9 %.
« Il y a plusieurs facteurs à l’augmentation des prix, mais le chiffre le plus significatif est que les résidents étrangers, principalement d’Amérique du Nord et d’Europe, sont encore plus intéressés par l’achat de propriétés à Jérusalem qu’auparavant », déclare Yechiel Gamliel, directeur du marketing et des ventes du groupe Beit Yerushalmi (BY). « Jérusalem a toujours été considérée comme une ville ayant une valeur sentimentale, et ces dernières années, avec les changements politiques et les incidents d’antisémitisme, beaucoup s’intéressent à l’achat d’une propriété là-bas qu’ils pourraient occuper si nécessaire. Récemment, l’intérêt des résidents étrangers est en augmentation, en particulier dans les quartiers du centre-ville. »
"La forte demande des résidents étrangers a donné un énorme coup de pouce aux prix dans la ville," ajoute Zohar Shriki, associé et directeur de la région de Jérusalem chez Magma, une entreprise spécialisée dans le marketing immobilier et le renouvellement urbain. "La ville est restée la destination préférée pour la plupart d'entre eux, surtout récemment. Ils cherchent un refuge et une ancre, et en plus de vouloir être en Israël, ils veulent vraiment vivre à Jérusalem."
"Jérusalem est différente de la plupart des villes du pays," dit Alyssa Friedland, courtier chez RE/MAX Vision qui opère à Jérusalem depuis des années, principalement sur le marché du luxe. "Dans d'autres villes, il y a suffisamment d'inventaire pour répondre aux besoins des intéressés, mais à Jérusalem la situation est différente car il n'y a pas de terrain disponible, surtout dans les endroits où les résidents étrangers recherchent des appartements, et récemment nous avons vu de plus en plus d'intérêt de leur part."
« Les résidents étrangers confortables cherchent le centre de Jérusalem, Ramat Eshkol, French Hill, Baka, Rehavia, Talbiya, la colonie allemande, Katamon – ils préfèrent y vivre principalement, près du Mur occidental, de la Grande Synagogue et des grandes communautés qui y sont déjà. Dans ces endroits, il y a de nouvelles constructions ici et là, mais pas assez. L’offre ne rattrape pas la demande, ce qui fait grimper les prix. Un vendeur qui possède un appartement à distance de marche du Mur occidental sait qu’il a un petit diamant en main. »
« Il n’y a pas une seule maison à vendre au centre de Rehavia »
La question de l’offre versus la demande joue un autre rôle important dans la hausse des prix, expliquent les experts. Bien que Jérusalem connaisse un boom de la construction qu’elle n’a pas connu depuis de nombreuses années – entre octobre 2024 et septembre 2025, par exemple, la construction de 7 046 appartements a commencé dans la ville, selon le Bureau central des statistiques – mais tout cela, du moins pour l’instant, ne suffit pas, et certainement pas sur le marché du haut de gamme. Le résultat est l’augmentation des prix que l’on observe actuellement.
« Nous avons le sentiment qu’il n’y a toujours pas d’offre excédentaire dans le secteur résidentiel à Jérusalem, et il y a certainement une pénurie en ce moment », déclare Bier. « Elle existe principalement sur le marché du luxe. Là, les résidents étrangers cherchent encore des appartements anciens et spéciaux, au design oriental, le genre que l’on ne trouve que dans des zones spécifiques et l’offre de ce type de biens est très limitée. »
« Les résidents étrangers recherchent des appartements très spécifiques : un penthouse spacieux, une maison arabe, des propriétés particulières », explique Friedland, « et la pénurie à cet égard est grande. Il n’y a pas de maison à vendre au centre de Rehavia, il n’y en a tout simplement aucune. Cela n’existe presque pas, donc lorsqu’ils trouvent quelque chose comme ça, ils sont prêts à payer un prix élevé pour l’obtenir. »
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