Acheter un bien immobilier en Israël et en France: les différences essentielles, Pierre Lurçat

L’achat d’un bien immobilier est le plus souvent un processus long et complexe. C’est aussi une transaction qui revêt une importance particulière, tant sur le plan financier que psychologique. Dans les lignes qui suivent, nous voudrions souligner les différences essentielles entre le processus d’acquisition en Israël et en France, pour permettre aux acquéreurs francophones venus de France de comprendre les méandres de la procédure d’achat en Israël.

Les étapes de l’acquisition en France et en Israël:

La procédure d’achat immobilier en France comporte le plus souvent 5 étapes distinctes, résumées ci-dessous^[1].

1. Définition du projet immobilier (capacité d’emprunt, plan de financement, critères de recherche, etc.)

2. Recherche du bien (consultation d’annonces, recours à un agent, examen des diagnostics, etc.)

3. Rédaction et transmission d’une offre d’achat.

4. Signature d’une promesse de vente.

5. Signature de l’acte de vente.

En Israël, les étapes 3 à 5 sont marquées par des différences notables, que nous allons exposer succinctement.

L’offre d’achat en France et en Israël

La rédaction de l’offre d’achat (étape 3) est beaucoup moins formaliste qu’en France.

Tableau 1 - L’Offre d’achat en France et en Israël

FRANCE	ISRAEL
Offre écrite, précisant le prix d’acquisition	Idem (peut être faite par un simple message par SMS ou WhatsApp)
Délai de validité (entre 1 et 2 semaines en général)	Facultatif : l’offre sera valable pendant un délai raisonnable selon les principes généraux du droit des contrats.
En cas d’acceptation, on passe à l’étape 4 (Promesse de vente)	En cas d’acceptation, on passe à la dernière étape (négociation et signature du contrat définitif)

La promesse de vente (étape 4 en France)

En France, la promesse de vente est une étape quasiment indispensable de la procédure d’acquisition immobilière. Elle permet en effet de “sécuriser” la transaction, en formalisant l’accord des parties dans l’attente de la préparation de l’acte de vente définitif, dont l’établissement n’est jamais immédiat, compte-tenu des nombreux documents, démarches et vérifications nécessaires.

La promesse de vente peut être unilatérale (engage le vendeur uniquement) ou synallagmatique (on parle alors de compromis de vente, qui engage les deux parties). Elle peut aussi être soumise à des clauses suspensives (d’obtention d’un prêt, d’un permis de construire ou de réalisation de travaux par le vendeur, etc.) Elle comporte nécessairement un délai de rétractation légal de 10 jours (art. L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Elle peut aussi comporter des mécanismes d’indemnisation ou d’astreinte.

Et en Israël ?

Il n’existe pas, dans l’immense majorité des cas, d’étape 4 ni de promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique. Dès que l’offre est acceptée par le vendeur, on passe directement à l’étape finale (négociation et signature du contrat définitif). Cette différence essentielle s’explique principalement par le fait qu’il n’y a pas en Israël de “réitération” d’un acte privé par un acte authentique (devant notaire).

De cette différence fondamentale découlent plusieurs conséquences importantes pour l’acheteur : l’inexistence de clauses suspensives (qui peuvent éventuellement être stipulées par les parties dans le contrat de vente, mais qui n’existent pas de plein droit, même en cas de financement par un prêt). C’est la raison pour laquelle l’acheteur qui finance son projet au moyen d’un prêt devra demander à sa banque à “accord de principe” (Ichour ekroni) qu’il présentera lors de la signature du contrat de vente, avant même d’avoir obtenu son prêt immobilier (lequel sera obtenu une fois le contrat signé).

Il n’existe pas non plus de délai légal de rétractation au bénéfice de l’acheteur : celui-ci s’engage définitivement par la signature du contrat de vente.

L’acte de vente (étape 5 en France)

La cinquième et dernière étape en France consiste en la signature de l’acte de vente authentique devant notaire, qui “réitère” l’acte sous seing privé établi à l’étape 4 (promesse de vente). (À suivre…)

N’hésitez pas à me contacter pour me demander un conseil, ou pour me confier votre projet d’achat/ de vente à Jérusalem !

Pierre Lurçat

050-2865143

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^[1] Source : Achat immobilier : quelles sont les cinq étapes clés ? | Ministère de l’Économie des Finances