Immobilier israélien : pourquoi les prix ne baissent-ils jamais ?

Une des questions les plus lancinantes que se posent tant les acheteurs nouveaux immigrants que les Israéliens de longue date au sujet de l’immobilier en Israël, est celle de la hausse quasiment perpétuelle des prix. Ce phénomène est-il rationnel ? A-t-il des explications logiques ? Et a-t-on raison d’accuser souvent les acheteurs étrangers (américains ou européens) d’être les responsables exclusifs de la montée des prix ? Tour d’horizon.

La guerre a amplifié la hausse des prix !

Premier constat : après plus d’un an de guerre, les prix continuent de monter et atteignent des prix records. La “crise” économique et financière annoncée et parfois anticipée (notamment par les agences de notation), n’a pas eu lieu, ou n’a pas atteint le marché immobilier. En réalité, la guerre a même accéléré le phénomène de hausse constante des prix – sur lequel nous allons revenir – pour plusieurs raisons.

La première raison est la pénurie de logements, qui n’est pas un phénomène nouveau, mais qui a été encore amplifié par la guerre et l’arrêt de nombreux chantiers de construction, faute de main d’œuvre.

La seconde est la pression sur la demande, due au fait (lui-même assez étonnant) que de nombreux Juifs à travers le monde s’interrogent sur leur avenir en dehors d’Israël et sont amenés à envisager de faire leur alyah, ou au moins d’acheter en Israël pour investir et/ou pour préparer leur future alyah.

La troisième est la flambée des taux d’intérêts, qui a rendu plus onéreuse l’accession à la propriété pour les emprunteurs.

Une hausse des prix structurelle

A ces raisons circonstancielles liées à la guerre, s’ajoutent les causes structurelles – ou systémiques – propres au marché immobilier israélien, parmi lesquelles on peut nommer la croissance démographique, que le marché immobilier peine à suivre, ou encore l’existence d’une forte demande venant de Juifs habitant à l’étranger, investisseurs dotés d’un pouvoir d’achat plus élevé que celui de l’immense majorité des Israéliens.

Pour toutes ces raisons, il est plus que probable que la hausse des prix de l’immobilier, loin de se ralentir ou de s’interrompre, va s’accélérer encore au cours des prochains mois et des prochaines années, soutenue par une vague d’alyah entamée après le 7 octobre, qui ne fera que se renforcer au lendemain de la guerre (à suivre…).

Pierre Lurçat

Agent immobilier / Century21 Talbieh-Jérusalem

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